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开发可以更好地利用财务杠杆，代理不容易利用杠杆，两者的方式也不同。房车宝、塘鹅、有瓦、朴邻等房地产巨头的中介品牌能否直接与贝壳等专业平台竞争，还不得而知。
中房报记者 北京报道徐倩
在大争之际，物业公司意夺房地产中介市场，不再羞于回答。
今年1月底，万科集团合伙人，万物云CEO朱保全在朋友圈转发消息:
从万科租售中心到万科租售中心万科物业私人资产服务，朴邻品牌不断升级。朴邻增长最快的是新房业务，但我不同意朴邻新房这个名字。朴邻的核心业务是二手交易平台，但朴邻最具竞争力的其实是朴邻租房。
在此之前，恒大集团收购全国152家中介机构，在短时间内重组恒房通，成立房车宝集团，全面标杆贝壳，为房地产企业攻击中介行业打下最响亮的一枪。
到目前为止，已有4家代表性房地产企业高调宣布，加大房地产租售业务的发展。
一些业内人士大胆预测，未来最大的房地产经纪人将是一家房地产公司。但目前，房地产企业最近的房屋租赁业务仍处于起步阶段，只是努力工作。他们很早就想动摇链家、贝壳等专业中介机构的地位。
这些房地产公司的中介品牌都是为了利益而来的。一些恒大人士表示，对于一些极销售的项目，佣金将高达5%~10%，并且存在梯度佣金现象。如果项目交易量超过一定套数，佣金金额将增加。
开发商进一步将毛利润分配给销售机构，变薄，不能坐视不管，这正好给了他们的物业公司一个授权的好机会。作为攻击者，房车宝、塘鹅、有瓦素的邻居，他们的崛起速度和能否加快平台，以及直接对抗贝壳等专业平台的能量，这是人们现在谈论和最关心的问题。
入局算盘
从2月1日起，恒大将在全国范围内开展网上购房周年优惠。2月1日至28日，消费者只需在房车宝网上平台上缴纳3000元/套网购定金即可认购房源，享受75%的折扣 3万元优惠。
这是恒大携带收购的152家中介机构成立的房车宝自2023年底正式亮相以来，正式发挥战斗力的时候了。
根据房车宝平台数据，2月1日至4日，客户通过该平台认购房屋超过7.8万套，同比去年活动前三天日均认购量增长22%。
继恒大之后，龙湖、万科、碧桂园几乎同时正式宣布加码房屋租售业务。
1月26日，龙湖推出了新品牌塘鹅，正式开通了房屋租赁、销售和房屋装修两条主要渠道。龙湖没有解释为什么它被命名为塘鹅。根据词解，塘鹅属于鹈鹕科它是一种喜欢栖息在悬崖边的海鸟，以鱼和甲壳类为食。有些人看到了龙湖的野心。
龙湖表示，塘鹅品牌的建立是龙湖集团空间即服务战略的延伸，也是现有增值服务的更新。服务和产品涵盖房屋租赁和销售、预制装配、家居装饰等。
同日，万科正式宣布，万物云的朴邻和为家两个品牌正式整合升级，推出了全新品牌朴邻租房。随后，1月29日，碧桂园服务推出租售业务新品牌瓦。
几天内，三家房地产企业集体发声。此外，绿城服务，保利、徐辉和其他房地产企业也有房屋租赁和销售的布局。但相比之下，恒大集团更早推出房车宝，意图更直接，即对抗壳牌寻找房屋，实现资本上市。虽然这是房地产企业积极转型的举措，但也是市场形势的背后。
IP Global中国区首席经济学家柏文喜对中国房地产报记者表示，目前各家头部房企面临着高位增长的压力，在“房住不炒”和“三道红线”等政策限制下，房企的债权融资空间明显受限且无法再加杠杠，还有降负债与回表之势，最近，监管部门从房地产行业供需两端对房地产企业债权融资实施了新的规范，导致房地产相关贷款的大幅调整甚至局部暂停。
谁能率先突破？
大的背景是，房地产行业正在全面进入存量时代。平安证券预计2024年全国房地产交易总额和经纪服务佣金收入将达到30.7万亿元和5078亿元，2023-2024年复合年均增长率将达到6.6%和15.1%，未来市场空间将充满想象。
特别是去年7月，贝壳上市后，股价一路上涨，市值超过700亿美元。TOP3房地产公司的总市值。虽然贝壳被垄断，但其市场份额不到四分之一，这意味着龙头企业仍有空间。
这给房地产企业带来了刺激和启发，他们开始发现房地产经纪服务的地位越来越重要，具有诱人和估值潜力。
事实上，房屋租赁和销售并不是一件新事。许多开发商的物业公司都在做类似的业务，但他们一直不温不火。从单独拓展新轨道的角度来看，没有人能单独讲故事。
万科的租售业务已经做了21年了。家前身为万科物业住房托管业务，于2023年8月正式运营，主要提供长期租赁服务，2023年升级为万科物业分布式公寓品牌；朴邻前身为万科租赁销售中心，成立于2001年，是中国第一家物业二手住房特许经营店，主要是万科物业住房交易和租赁业务。业务覆盖北京、上海、广州、深圳、武汉、成都等60个大中城市。
龙湖的租售业务已经做了14年了。龙湖拥有房地产开发、商业运营、租赁住房、智能服务四大主要渠道。这一次，房屋租赁、销售和房屋装修被增加到新的水平C5与C6航道业务，名为塘鹅C孵化了四条航道(智能服务)。
截至2023年底，龙湖租售业务在30多个城市设立了100多家门店，年交易市值超过100亿元，仅次于万科。
龙湖集团董事长表示：目前还没有单独上市的计划。吴亚军据说物业和商业是龙湖整个商业生态的一部分，是龙湖战略密切相关的一部分。各渠道需要更多的协调，而不是分裂，这是业务发展的需要。
碧桂园租售服务中心也全面升级了有瓦。目前碧桂园租售中心门店近300家，2023年中期收入6430万元。
一个多月前，恒大高调成立的房车宝，其前身是恒房通，早在2023年，恒大就推出了这种全民营销APP。
自去年11月以来，随着大量的线下收购，房车宝集团的数量迅速增长。从平台结构和业务部门全面标杆壳，包括新房、二手房、新车、二手车交易，以及家居装修、汽车用户服务。目前，全国经纪人会员2162万人，线下门店30635家，年交易规模1.2万亿元，建立了完善的销售网络。
恒大的目标非常明确：到2023年，房车宝的估值将6万亿元，计划于2024年上市。恒大董事长许家印会上说:未来的房车宝，一手房、二手房、恒大房、别人房都会卖。但目前恒大新盘占房车宝平台的90%以上。
柏文喜认为，开发商在租赁和销售市场上取得成功并不容易，因为房地产开发是一种重资产的游戏，而代理是一种轻资产的游戏；开发可以更好地利用财务杠杆，而代理不容易使用杠杆，这两种游戏是不同的。开发商不能说不重视租售，但与依靠租售代理收入生存的纯渠道商面临的压力不同，为了维护价格体系，房地产企业自己的租售平台也必须保持高定价和定价的稳定性，因此开发商做租售业务一直不温不火是合理的。
为了开展租赁和销售业务，柏文喜认为有两种选择：一是将租赁和销售业务分开，与开发商母亲分开，独立核算；二是收购具有一定基础和规模的代理，然后嫁接自己的开发平台，注入一些资源和资金，使房地产租赁和销售业务成功。
房屋租赁和销售业务只是房地产企业战略调整的一个角落大范围内，房地产企业普遍面临转型焦虑。万科集团董事长郁亮年会上抛出的新思路是:‘管理红利时代’拉开了新一轮淘汰赛的帷幕，谁会幸存？
寻找第二资本轨道，维持毛利润，成为房地产企业必须面对的真正问题。
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